饶州大市场 为何“有场无市”——对饶州大市场的调查与思考饶州大市场位于鄱阳县城城北汽车站斜对面，北纬三路南侧，是我县招商引资的项目之一。占地1.7万平方米，总建筑面积3.2万平方米。有商铺212套，商品房24套，功能设计为“小商品零售批发市场”。2002年9月开建，于2003
　　年9月底竣工。近来，广大干群对这一市场的建设与运作议论颇多。为此笔者对此进行了调查，发现一些情况。群众描述现状： “一热一冷”房产销售热 该市场从开工到竣工不到一年半间，所有商铺与商品房均已销售完毕，到目前为止，这是鄱阳市场与房地产开发史上最好的成绩。开发商赚得盆满钵满。因为属于较早开发的市场，当时鄱阳的店面与商品房的需求量较大，加上地理位置较好，靠近汽车站，买主甚是看好，以为生意好做，所以销售呈现一片“火热”。市场形成冷 整个饶州大市场总共212家店铺全部销售一空，但到现在为止，开业的却不到10家，而且经营的还不是小商品，有的经营网吧，有的是开诊所，几乎与小商品无关。整个市场显得冷冷清清，凄凉萧条，与投资商宣传的“饶州大市场，商机无限”相去甚远。买主当初“发财致富”的美丽憧憬变成了忧心忡忡的“水中花、镜中月”。一股火热的投资热情被浇得一片冰凉。饶州大市场的“商机”变成了置房业主的“伤心”。整个市场显得一片 “寒冷”。那么，为什么会出现这种“有场无市”的现象呢？有关人士分析原因：“三不一少”市场定位不准确 有关人士分析，这个市场定位为“小商品零售批发市场”是不符合我们县情的。
　　
　　一是我县交通不发达，县城不靠近高速公路与铁路，港口也没有发挥大作用，运输成本比较高，更不是小商品生产基地，在小商品的价格上没有竞争优势，对外地批发商没有足够的吸引力。
　　二是鄱阳县面积大，但是与周边城市比较接近，象芦田、饶埠、古 南、古县渡、凰岗等乡镇基本上是到乐平的赣东北大市场，甚至到义乌小商品批发市场批发小商品。游城乡以北又基本到景德镇或九江批发小商品，只有靠近县城的双港、团林、四十里街、珠湖、高家岭、莲湖、三庙前等乡镇来县城批发小商品。
　　三是原本就有比较多的小商品批发市场和零售市场，容量不够。如果是搞零售的话，地理位置也不是很好，不是人口集聚地，没有人气哪来财气？
　　四是市场不专业很难做大做强。如果像水产品批发市场那样，按照本地的优势和特色，做个专业的市场会很容易降低成本，形成规模，而且可以吸引外地的客户。而小商品市场则不能把外地的客商吸引过来，只能局限于本县范围内，所以很难把市场培育起来。
　　五是开发商经营思想与建设市场的要求有一定的出入，他们只是把开发市场当作单纯的房地产开发，只管建设不管启动。基础设施不完善 饶州大市场基础设施不完善、不配套，也是市场难以启动的另一主要原因。
　　
　　一是当由时政府规划，开发商承诺建设的北纬三路和停车场等设施，至今还没有开工。饶州大市场市场汽车难进去，货也难出来，运输有障碍，市场没有一个很好的交通环境和经营氛围，增加不了人气也就增加不了财气和商机。按照规划和设计的要求，饶州大市场的北纬三路东西长177 米，南北宽30 米，市场东侧路南北长97 米，宽12米，西边还有停车场等，在市场竣工时要全线贯通和启用（要求2003年10月底拆迁平整到位，年底硬化到位）。但是上述必建工程至今依然故我，不见动静，却成为名副其实的垃圾堆。“饶州大市场，交通便利、环境优美”也就成为一句空话。#p#分页标题#e#
　　二是市场内的绿化、亮化、美化严重不足。按规定人均2—4平方米，饶州大市场的绿化面积不得少于500平方米，而饶州大市场基本没有绿化，只有几棵即将要死的盆景“形影相吊，孤芳自赏”，更不要说美化、亮化。整个大市场显得没有一点生机。
　　三是生活设施欠缺。水电还没有完全进户，而且只有一个进水闸，根本无法满足市场的供水需要，给生活和经商带来极大的不便，甚至是阻碍。
　　四是公用的下水管道不是密封的，夏天一到，就污水横流，臭气难闻，给市场的环境造成了极坏的影响，令购买商品者望而却步、望市兴叹。
　　五是批发市场需要的中间过道上面的遮雨篷也没有按照要求做起来，给做批发生意的业主经营会带来不便。
　　六是公共部位的维护工作也不尽如人意，按照建设部规定，售房收入的2—3%的资金用于今后维护路面、水管、防火、路灯等设施，这批资金没有着落，以后的维护没有保障。试想一个功能不健全，设施不完善，交通不便利，安全无保障，环境不优美甚至是恶劣的市场，居民连住都不喜欢，谁还愿意进去完成生意？政府引导不到位 一个成熟市场的形成有其内在的必然规律，是由于长时间的积累慢慢形成的。但如果有政府的正确引导，就会加快市场形成的步伐。饶州大市场至今冷冷冰冰，形成不了规模和气候与当时重视市场载体建设，忽视市场主体培育，没有深入的研究市场运作的客观规律，没有加大培育市场的力度，缺乏正确引导不无关系。
　　
　　一是没有一个具体而现实的优惠政策鼓励批发商入内经营。
　　二是缺乏必要的行政手段。在交通、经营区域等方面的引导和干预。象义乌的小商品大市场、乐平赣东北大市场、南昌洪城大市场等都是由于政府的正确引导而逐渐发展起来的。
　　三是缺少活跃市场、培育市场的组织和启动机制，没有专人抓市场的启动和繁荣。购商铺者经商的少 据饶州大市场业主委员会反映，饶州大市场的业主相当一部分是工薪阶层，有固定的收入，或者是有一定闲置资金的人。这一阶层的人群，一方面缺少投资经商的冲动和强烈经商的欲望。另一方面是缺少经商的经验。买下产业，只是想到时候出租获取一定的租金，自己不考虑经商搞批发，所以有许多店铺一直在等人租下，租不租的出去对自身的经济状况也没有多大的影响，没有迫切需要资金周转或资金回笼的压力，也不急于把店铺盘活。另有一部分业主虽然自己经商，但持观望态度。看各位都没有进来开店，自己也就不愿意进来，怕影响自己的生意。或者他们原本的经营场所就很好，到这里购买店铺是求更大的发展，结果看到这里没有一点商气，就想等到各位都来做生意时再进驻。这也是市场冷清的又一原由。有识之士认为：“繁荣饶州大市场就要补好课、上好课，再建市场就要备好课。”“补好课”，“变冷为热” 政府要树立启动了一个市场就培育了一个巨大税源，培育了一个市场就增加了大量就业岗位的观念，做好启动与繁荣饶州大市场的“补课”工作。
　　
　　一是考虑重新给饶州大市场科学定位，利用本地的原有资源和优势转型为中小型的其他专业批发市场。
　　二是出台一系列切实可行的、有现实意义的优惠政策，鼓励正在做批发生意和想做批发生意的业主进入饶州大市场经营。#p#分页标题#e#
　　三是要参照外地成熟市场的作法，鼓励开发商把业主的店铺以契约的方式暂时收回，通过中介租出去，逐年返利给业主，逐年活跃市场。或者以整体的形式招商引资，让大的经济体来规划市场的未来。
　　四是成立相关的启动市场、培育市场的组织机构。做到有领导亲自抓、专门抓、经常抓。做到建好一个，启动一个，收益一个。
　　“上好课”，“起死回生”一方面，政府要把承诺的配套工程尽快的建设到位。另一方面要上好思想政治课，督促开发商尽快把做市场当作开发房地产的思想中转变过来，把注意力放到启动市场、培育市场上来。。
　　
　　一是要尽快完善市场的基础设施，完善市政功能，优化人居环境。硬化北纬三路、建好停车场、美化亮化市场内部环境，改造好排水管道与进水闸门等基础设施，给业主一个舒适的创业环境、优越生活环境；给客商一个便利的交通环境、满意购物环境。
　　二是加大管理市场的投入。有良好的管理秩序，就有良好的经营环境，就能给经商者安全感，增强经营者的信心。要求开发商把公共部位的维护管理基金按照建设部的规定（售房资金的2—3%）标准上缴到位，以便加强市场的管理。
　　“备好课”，“防患未然”市场是各种交换关系的总和，是连接生产与消费的纽带，是促进资源合理流动的优化配置枢纽。建设小商品市场可以活跃县域经济，增加就业岗位，培植税源与经济增长点，增加财政收入，改变城市面貌，促进经济社会加速发展。但是如果不精确论证，科学定位，规范运作，正确引导，就会造成大量的重复建设，浪费大量的人力、物力、财力，反而成为沉重的经济包袱，贻害后代。
　　
　　一是要按照放手发展、积极引导、先引后建、逐步完善的原则建设。因地制宜，找准本地优势和潜力，努力发展生产，培植比较稳定的货源。
　　二是要把市场建设与房地产开发区别开来，避免固定资产投资过剩和重复建设。
　　三是要实行低税费培育政策，采取“欲取先予”的原则建设和培育市场。
　　四是要统筹规划，对自发形成的市场积极引导，鼓励股份合作制的形式兴建。
　　中共鄱阳县委办公室